個人再生と家の売却

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この記事でわかること

個人再生中でも家の売却は行える
家を売るべきか残すべきかは、住宅ローンと資産の状況から判断する必要がある
売却は個人の判断で行わず、専門家に相談しながら慎重に進めていくことが大切
専門家への相談と適正な査定が非常に重要となる

個人再生中でも家を売ることはできる

個人再生とは、裁判所に申し立てを行うことで借金を大幅に減額する手続きです。ここでは、個人再生中でも家を売却できるのか？という疑問にお答えします。

個人再生でも家の売却が禁止されるわけではない

個人再生をしたからといって、家の売却が禁止されるわけではありません。ただ、ローンの返済を行っている場合には、金融機関など債権者の同意が必要となる点に注意が必要です。自己判断で売却を進めるのではなく、専門家や裁判所の指示を仰ぎながら手続きを進めていくことが求められます。

家を売るべきか残すべきかは住宅ローンと資産状況で変わる

個人再生で家を売るべきかどうかは、住宅ローンの残額に加えて資産状況によって変わってきます。例えばローン残高が家の価値を上回るオーバーローンの場合や、今後のローン返済が厳しいケースであれば、任意売却により家を手放した方がその後の返済計画が立てやすく、生活再建がスムーズに進む可能性が高いといえます。

個人再生で家を売るタイミングはいつがよい？

個人再生を申し立てる前に家を売る場合

個人再生の申し立て前に家を売ると、住宅ローンの残債務がはっきりとわかり、その後に申し立てを行うことで残った借金も減額対象として個人再生の手続きに含められます。また、家の価値について複雑な計算をする必要がなくなり、手続きをスムーズに進めやすくなるという面もあります。

申立て後から再生計画認可前に家を売る場合

個人再生申し立てから再生計画認可までの間は、勝手に自宅を売却することができません。もし売却を行った場合には、申し立て時点と再生計画案の提出時で財産内容が変化するため、財産報告書に詳しく記載をし、裁判所などの理解を得たうえで手続きを進める必要があります。

再生計画の認可後に家を売る場合

再生計画認可後でも、生活状況の変化に伴って家を売ることはできます。ただし、認可後に任意売却を行い住宅ローンの残債がはっきりしたとしても、個人再生の減額効果が及びません。つまり、このパターンでは住宅ローンの残債務をそのまま全額返済することになるため、ローンの大幅な負担減が見込めません。

売却前に弁護士や司法書士へ相談しておくべき理由

上記のように、家を売却するタイミングにより手続きや残ったローンを減額できるかどうかが大きく変わってきます。そのため、まずは弁護士や司法書士などの専門家に相談を行い、自身の資産状況と返済計画に合わせた売却のタイミングについて確認することが大切です。

個人再生中・後に住宅ローンが残っている家を売る場合

売却価格が住宅ローン残高を上回る「アンダーローン」の場合

アンダーローンの場合には、家を売った代金で住宅ローンの完済が可能です。抵当権も抹消できるため、通常の不動産売買と同じように手続きを進められます。ただし、手元に残った売却益は財産として計上されることから、個人再生における他の借金の返済額が増加する可能性がある点には注意が必要です。

売却価格より住宅ローン残高が多い「オーバーローン」の場合

オーバーローンの場合には、売却代金のみではローンの完済ができないため通常の売却はできず抵当権も外せません。この状況で売却を行うには、金融機関の同意を得て売却を進める、任意売却の手続きを利用することになります。

オーバーローンの家は任意売却を検討する

任意売却は、売却後もローンが残っている不動産について、金融機関などの債権者の同意を得た上で売却を行う方法です。市場価格に近い価格での売却が期待できるため、競売と比較すると残債を減らしやすいという面があります。また、引越し費用の控除などを債権者と交渉できるケースもあります。

家を売っても残った住宅ローンが自動的になくなるわけではない

任意売却により家を売ったとしても、ローン残高が売却額を上回っている場合には、残った住宅ローンが自動的に消滅するわけではありません。ただし、個人再生申し立て前に任意売却を完了させることによって、残債務も個人再生の手続きに含められます。

家を残したい場合は住宅ローン特則を利用できる可能性がある

住宅ローン特則（住宅資金特別条項）とは、住宅ローンのみを個人再生の減額対象から外し、従来通りまたは返済期間を延ばして返済を続けていくことで、マイホームを維持できる制度です。

住宅ローン特則を利用できる主な条件

住宅ローン特則を利用できる主な条件には、「本人の所有であり居住している家である」「住宅ローン以外の抵当権がついていない」「保証会社の代位弁済から6ヶ月を超過していない」などがあります。

住宅ローン特則を利用しても住宅ローンそのものは減額されない

住宅ローン特則とは、あくまで住宅ローン以外の借金を減額し、家を残すための制度です。この点から、住宅ローンの元本や利息が減額されるわけではない点に注意が必要です。返済期間の延長やリスケジュールが認められる可能性はありますが、月々の住宅ローン負担は基本的に維持されます。

返済継続が難しい場合は家を残すことだけにこだわらない

住宅ローン特則を利用して家を残しても、その後に住宅ローンと減額された他の債務の支払いを両立できない場合には、結果的に家を手放すことになります。この点から、今後の収入の見込みや家計の状況について冷静に見直しを行い、返済の継続が厳しいと判断した場合には、無理に家を残すことだけにこだわらない、という点も大切です。

住宅ローンを完済した家を持っている場合は「清算価値」に注意

ローンなしの持ち家も個人再生では財産として扱われる

住宅ローンを完済している家は、所有者の財産であることに変わりありません。個人再生の場合には、財産の内容を明らかにした上で返済額の検討を行います。つまり、ローンを完済した家は評価額がそのまま清算価値に組み込まれます。

不動産の清算価値が高いと個人再生の返済額が増える可能性がある

個人再生には、「清算価値保障の原則」があります。これは、所有する財産以上の金額を返済しなければならないというルールです。持ち家は個人所有の財産の中で高額になるケースが多いために、持ち家を清算価値に含めた場合、個人再生を行っても返済額がほとんど変わらない、という状況に陥ってしまうこともあります。

家を売ることで返済計画を立てやすくなるケースもある

清算価値が高すぎるため、個人再生後の返済が困難になることが予想される場合には、あえて家を売却するのも選択肢のひとつです。家を売却して得た資金を借金返済に充てることにより、毎月の返済負担軽減に繋げられます。もし手元に現金が残った場合には、それを元に新たな住居に移るといったように、無理のない現実的な返済計画と生活設計を立てやすくなります。

個人再生では自宅の不動産査定が重要

なぜ個人再生で家の査定が必要になるのか

個人再生では、申立人の全財産の価値（清算価値）を算出し、それ以上の額を返済する「清算価値保障の原則」が適用されます。自宅不動産も重要な財産の一つであることから、その価値を正確に評価し、裁判所に報告する必要があります。

不動産査定額と清算価値の関係

不動産の査定額から住宅ローン残高を差し引いた金額がプラスになる場合（＝アンダーローン）には、そのプラス分が清算価値として計上が行われます。この金額が大きいほど、個人再生における最低返済額が高く設定されます。また、ローン残高が査定額を上回る場合（＝オーバーローン）には、家の清算価値はゼロとみなされます。

意図的に安い査定額を出してもらうのは避ける

今後の返済額を抑えたいばかりに、不動産会社に依頼して意図的に安い査定額を出してもらう、という行動は厳禁です。裁判所は査定の根拠について厳しく確認を行うため、不正が発覚した場合には個人再生の申し立てが棄却されるなどの可能性があります。

不動産査定書を準備するときのポイント

裁判所に提出をする不動産査定書には信頼性が求められます。根拠が明確な書面を用意するためにも、複数の不動産会社に査定を依頼し、適正な価格（一般的には複数の平均や中央値）を採用することが望ましいといえます。

個人再生中に家を任意売却する場合の流れ

不動産会社などに相談して家の査定を受ける

任意売却を行う場合には、まずは不動産会社に相談して家の査定を受けます。査定により現在の市場ではどのくらいの価格で売却できそうか、という点を正確に把握します。

住宅ローン残高と売却見込額を確認する

査定額が出たら、金融機関により発行される残高証明書などを用いて、現在の住宅ローン残高を確認します。査定額とローン残高を比較し、どれくらいの残債が生じるかを計算しておきます。

債権者・金融機関から任意売却の同意を得る

オーバーローンとなっている家を売却するには、抵当権を持つ金融機関などの債権者による同意が必要です。不動産会社などを通じ、売却予定価格や売却費用の配分、残債の処理方法などをまとめた計画書を債権者に提示して抵当権解除の承諾を得ます。この交渉が成立しない限りは、任意売却を進めることができません。

売買契約を締結して家を売却する

債権者からの同意が得られたら、買主を探す販売活動を開始します。購入希望者が現れ、金額や引き渡し時期などの条件に合意が得られたら、売買契約の締結を行い、家を売却します。

売却代金を住宅ローンの返済などに充てる

決済日になると、買主から代金の支払いが行われます。この代金は住宅ローンの返済などに充当されます。また、不動産会社に支払う仲介手数料や登記費用などの諸経費もここから支払いが行われます。

売却後に残った残債について返済方法を相談する

家の売却代金を返済に充てても残ってしまったローンは、引き続き返済を行っていく必要があります。この残債については、金融機関と分割払いなどの返済方法を相談します。専門家と連携しながら、無理のない返済計画を立てることが必要です。

個人再生中に家を売るときの注意点

自分の判断だけで売却を進めない

個人再生の手続き中やその直前に家を売る行為は、財産の変動を伴うことから手続きに大きな影響を与えます。自己判断のみで勝手に売却を進めると、手続きに悪影響を及ぼすリスクがあるため、事前に依頼している弁護士などに相談を行って売却の手順とタイミングについて指示を仰ぐことが必要です。

相場から大きく外れた価格で売却しない

少しでも早く売りたいからといって、市場価格よりも極端に安い価格での売却も避ける必要があります。不当に安く売却する行為は、債権者への配当を減らす「詐害行為」とみなされ、手続き上も不利に働く可能性があります。必ず適正な査定を受けた上で、相場に見合った価格での売買契約を結ぶことが大切です。

家族や親族への不自然な売却は避ける

家族や親族に対して不自然に安い価格で売却する行為は、債権者の回収を妨げる行為として問題視されます。親族への売却を検討する場合には、適正な価格と資金の流れについて客観的に示すことが求められるため、事前に専門家や金融機関に相談してください。

住宅ローン滞納を放置して競売になる前に対応する

住宅ローンの滞納が長期間にわたると、家が競売にかけられます。競売になった場合には市場価格よりも安い価格で落札されることが多いため、多額のローンが残りやすい上に退去を強制されます。競売の通知が届いてからだと任意売却の手続きを行う時間が限られるため、滞納に気づいた時点で早急に対応することが必要です。

家を売った後の住居と生活費まで考えておく

家の売却後は、新たな住宅に引っ越す必要があるため、引越し費用や新たな住まいでの初期費用、家賃支払いといったように、売却後の生活費についてのシミュレーションを行っておくことが大切です。

個人再生で家を売るか残すかの判断基準

住宅ローンを今後も払い続けられるか

家を残す場合には、個人再生の減額対象外となる住宅ローンを今後も返済し続けることが必要です。また、圧縮された他の借金も支払っていくため、現在の収入状況などから、住宅ローンの月々の支払いが生活を圧迫しないか、という点が判断基準となります。リストラや収入減によりローンの支払い継続が難しいようであれば、家を手放す決断が必要です。

家の査定額と住宅ローン残高はいくらか

家の査定額とローン残高のバランスも重要なポイントです。オーバーローンの場合は自宅の清算価値はゼロになることから、特則を使用して家を残す選択肢も考えられます。一方アンダーローンでは差額が清算価値に加算されることから返済額が跳ね上がり、個人再生での返済額が高額になるため、売却を行う方が良い場合もあります。

家を残した場合の個人再生の返済額はいくらになるか

家を残すための住宅ローン特則を利用すると、毎月の住宅ローンの支払いに加えて、個人再生で減額された他の借金も並行して返済していくことになります。この2つの返済額が、毎月の収入内で無理なく支払えるかもシミュレーションしておきます。

売却後の住居や生活再建に無理がないか

家を売却する場合には、その後の住宅確保がスムーズに行えるか、生活再建に無理がないかも確認しておきます。個人再生をすると、信用情報機関に登録が行われることから、賃貸契約時の家賃保証会社の審査に通りにくくなる可能性があります。住宅の確保や生活再建に無理が生じないかを専門家と相談しつつ、家を維持するか売却するかを判断する必要があります。