競売の予納金とは

裁判所に手続きを動かしてもらうための必要経費

競売の予納金とは、金融機関などが裁判所に競売の申し立てを行う際、あらかじめ前払いで納めなければならない手続き費用のことです。裁判所はボランティアではないため、不動産を強制的に売却処分するための人件費や実費を、最初に担保として預かるルールを設けています。

つまり、このまとまったお金が裁判所の窓口に支払われない限り、競売の手続きが正式にスタートすることはありません。

執行官による現地調査や法律専門家への報酬に充てられる

預けられた予納金は、あなたの自宅に突如やってくる執行官の出張旅費や、家の適正価格を算出する不動産鑑定士への報酬、さらにはインターネットや新聞へ物件情報を載せる公告費用などに使われます。競売という公的な強制売却をスムーズに運営していくための財源というイメージです。

不動産の大きさや数によって基準額が変わる

必要な予納金の金額は、差し押さえる物件の数や、土地・建物の権利関係の複雑さによって変動します。一般的な一戸建てや分譲マンションであれば数十万円（数十万から100万円前後）に設定されているのが一般的ですが、複数の土地が絡むような特殊な物件ではさらに高額になる傾向があります。

過剰なコストが上乗せされる3つの落とし穴

①裁判所の執行官による強制的な室内立ち入り

競売開始から間もなく行われる現地調査は、法律に基づく強制的な手続きです。居住者が居留守を使って拒否し続けたとしても、鍵を業者に開けさせて解錠進入するという強力な権限が執行官には認められているため、調査を避けることは不可能です。

②我が家の写真やプライバシーがインターネット上にさらされる

調査で撮影された室内の生々しい写真や住所、近隣の聞き込み内容などは、ネット上に丸ごと掲載されてしまいます。それを見た競売専門の不動業者などが家の周りをウロウロしたり、直接インターホンを押して立ち退きの営業をかけてきたりするため、家族が受ける精神的なストレスは非常に重いものになります。

③落札後は一切の交渉権がないまま強制退去へ

競売が成立して新しい落札者が決まってしまうと、もはや居住者側に拒否権はありません。引っ越し時期の相談や費用の融通といった希望を聞いてもらえる余地は一ミリもなく、最悪の場合は荷物ごと外へ放り出される強制執行を突きつけられます。

予納金は最終的にだれが負担することになる？

立て替えるのは銀行、でも最終負担はあなた

競売の申し立てを行う金融機関が、まずは自社の財布から予納金を裁判所に立て替えて納めます。しかし、ここで注意しなければならないのは、銀行が払ってくれたから、自分は損をしないわけではないという、競売制度のシビアな現実です。

売却代金から真っ先に差し引かれ、あなたの借金が増える

無事に家が落札されると、その売却代金は住宅ローンの返済に充てられますが、その前に裁判所はかかった実費（予納金など）を真っ先に対象金額から差し引いて銀行に返還します。その結果、本来であればローンの返済に回るはずだったお金が減ってしまうため、家を失った後にあなたが背負うローンの残債が、予納金の分だけそっくりそのまま増えてしまう仕組みです。

複雑な物件ほど、退去後の生活に重くのしかかる

権利関係が複雑で予納金が高額になってしまった場合や、複数の金融機関が競売に参加してきた場合、それらのコストはすべて最終的にあなたの負債へと上乗せされます。競売は、ただ家を安く買い叩かれるだけでなく、目に見えない多額の手続き費用まで間接的に背負わされてしまう、所有者にとって非常に不利な手続きと言えます。

競売手続きの進行と予納金の関係性

①申し立てと同時に予納金を一括納付

住宅ローンの滞納が半年ほど続くと、銀行は保証会社から代位弁済を受けたのち、必要書類と一緒に予納金を裁判所へ一括で納めます。この支払いが確認されて初めて、裁判所はあなたの家に差押の登記をかけ、競売の開始を正式に決定します。

②予納金を使って自宅への現地調査が動き出す

競売の開始が決定すると、予納金から支払われた出張費を使って、裁判所の執行官と不動産鑑定士があなたの自宅へと突然やってきます。鍵がかかっていても強制的に解錠して室内の写真を撮影し、売却のための三点セットと呼ばれる詳細なレポートが作成されていきます。

③一般への情報公開から強制売却へ

調査が終わると、いよいよインターネット上に情報が公開され、一般の不動産業者や投資家による入札がスタートします。最初の申し立て（予納金の納付）から実際の入札が始まるまでは、およそ半年から1年ほどの時間がかかるのが一般的なスケジュールです。

最悪の強制買い叩きを回避するためのチェックポイント

裁判所からの書類を見て正確な現在地を把握する

まずは、競売の手続きがどこまで進行しているのかを冷静に確認しましょう。執行官の現地調査がこれからなのか、それとも既に入札の期日が指定されてしまっているのかによって、その後に私たちが取れる防衛策のタイムリミットはシビアに変わってきます。

無駄な費用が上乗せされる前に任意売却へ舵を切る

競売を回避する最大の切り札は、専門の業者に間に入ってもらい、普通の不動産売却と同じ形で家を高く売る任意売却です。競売よりも市場価格に近い高値で売れるため残債そのものを最小限に抑えられるほか、売却代金の中から引っ越し代を融通してもらうといった、競売では不可能な融通を利かせてもらえるメリットがあります。

目先の延命ではなく、その後の生活再建を第一に据える

ローンが払えない問題に向き合う際、もっとも避けるべきなのはとにかく競売を止めたいという一心で、消費者金融からさらに借金を重ねたり、親戚に無理な頭下げをして目先のお金を作ることです。それでは傷口を広げてその後の進路の選択肢を狭めるだけで、根本的な解決にはなりません。

まとめ

予納金とは、裁判所に強制売却の手続きを動かしてもらうために、申し立て側である銀行が前払いで納める実費のことです。住宅の所有者が今すぐ現金を求められるわけではありませんが、最終的にはマイホームの売却代金から真っ先に差し引かれてしまうため、巡り巡ってあなたの退去後の借金を重くする原因となります。

裁判所のスケジュールは、予納金が支払われた瞬間からあなたの都合を無視して機械的に進んでいきますが、一般の入札がスタートする前であれば、競売を取り下げさせて任意売却へと切り替える進路はしっかりと残されています。時間が経つほど遅延損害金は膨らみ、打てる対策は少なくなっていきますので、手遅れになってしまう前に、まずは競売回避の実績が豊富なプロの窓口へと1日でも早く相談を行い、安心できる新生活への一歩を踏み出しましょう。