競売にかけられる主な理由

住宅ローンの滞納

競売に至る原因としてもっとも圧倒的に多いのが、住宅ローンの返済がストップしてしまうことです。目安として3〜6か月ほど滞納が続くと、銀行から「期限の利益の喪失（分割払いの権利を失うこと）」を告げられ、残りの借金を全額一括で返済するよう求められます。その後も支払いが不可能な場合、保証会社や金融機関が裁判所へ申し立てを行い、強制的な競売手続きへと移行します。

離婚後の「元夫によるローン滞納」（主婦層の盲点）

離婚時に「家には妻と子が住み続け、ローンは元夫が払い続ける」と約束したケースに多いトラブルです。離婚から数年後、元夫の収入減や再婚などをきっかけに突然返済がストップし、住んでいる側に裁判所から通知が届くケースが後を絶ちません。自分は1円も滞納していなくても、名義人である元夫が払わなければ、家は容赦なく競売にかけられてしまいます。

固定資産税・住民税の滞納

固定資産税や住民税などの税金を滞納すると、国や自治体によって自宅の差し押さえが行われ、「公売」手続きがお行われます。公売は裁判所への申し立てが不要であり、競売よりも早く手続きが進んでいくため注意が必要です。

マンション管理費の滞納

マンションを購入すると、毎月マンションの管理費や修繕積立金を支払います。これらの支払いを行わず滞納状態が続いた場合には、マンションの管理組合によって「共同の利益を著しく害する行為」として、対象の区画を競売にかけるケースがあります。このケースは、住宅ローンとは別の理由によって競売になるため、注意しなければなりません。

連帯保証人・事業資金の借入

家族や知人が作った借金の連帯保証人になっており、主債務者が自己破産や夜逃げをした場合などには自身に支払い義務が降りかかってきます。ここで支払いができない場合には自宅が競売にかけられます。また、自営業者が自宅を担保に入れることで事業資金の借り入れを行う場合も注意が必要です。もし事業に行き詰まり返済ができなくなったケースでは、担保権の実行により競売に至ってしまいます。

相続した不動産が競売になることもある

相続の際に有効な遺言書がない場合には、相続人全員で遺産相続についての協議を行うことになります。もし協議がまとまらないケースでは、家庭裁判所における調停手続きに移行する場合があります。しかし調停でも合意が得られなければ、審判手続きに進んで不動産競売による分割が決定されます。

競売にかけられる条件

滞納何ヶ月で競売になる？

住宅ローンを滞納し3〜6ヶ月経過すると、「期限の利益の喪失」について金融機関から通知され、ローンの一括返済ができない場合には保証会社によって代位弁済が行われます。その後裁判所への申し立てが行われることから、滞納からおよそ半年で競売の手続きが本格的に開始されます。

差押えとの違い

差押えは、滞納している借金や税金を回収する目的で、債務者が勝手に不動産を売却・名義変更をできないようにするための手続きです。対して、競売は差押えを行った不動産を実際に売却して現金化を行い、債権の回収に充てるための手続きです。

裁判所が関与するタイミング

債権者が競売の申し立てを行い、裁判所その点を認め、競売開始決定通知を債務者に行ったタイミングから関与してきます。この通知が届いた場合、登記簿には「差押」と記載され、その後に裁判所の執行官や不動産鑑定士が調査に訪れます。

競売にかけられるまでの流れ

①督促や一括請求が届く

住宅ローンの引き落としができない状態が続くと、まずは金融機関から黄色や赤色の用紙で督促状が届くようになります。これを無視していると、数か月後には「分割払いは認めないため、残債をすべて一括で支払いなさい」という最終警告へと発展します。

②差押えや競売開始決定

一括請求にも応じられない場合、債権者は裁判所へ手続きを申し立てます。これが受理されると、裁判所から「競売開始決定通知」という、非常に厳格な雰囲気の書類が自宅に送達されます。この通知を目にして、初めて事態の深刻さに気がつき動揺される方も少なくありません。

③現地調査や入札へ進む

競売の開始が決定した後は、裁判所の執行官や不動産鑑定士が家の状況を確認するため、実際に自宅へとやってきます（現況調査）。室内や外観の写真撮影、間取りの確認などが行われたのち、売却基準価格が決められ、一般の買主向けに入札がスタートするという流れです。

競売になると起こりやすい問題

市場価格より大幅に安く売却されやすい

競売物件は、通常の不動産市場に比べて2〜3割、場合によってはそれ以上の低価格で落札されてしまう傾向にあります。いくら家を強制的に売却されたとしても、売却額が不当に低ければ住宅ローンを完済できず、退去した後にも巨額の借金（残債）が手元に残ってしまいます。

引っ越し時期の調整が一切できなくなる

競売により新たな所有者（＝落札者）が決まった場合、物件の所有権は強制的に移転します。そうなると強制的に退去を求められるため、引越し時期の調整を行うことはできません。また、競売が行われた場合には、引越し費用は全額自己負担となります。

これからの新生活に悪影響を及ぼしやすい

競売手続きが本格的に進行すると、官報やBIT（不動産競売物件情報サイト）に掲載されます。官報は、競売の開始を広く一般に知らせるものであり、BITはその詳細情報について検索・閲覧できるサイトです。そのため、近隣の住民や周囲の人に事情を知られてしまう可能性もあり、これからの生活に影響がでやすいといえます。

残債が残る可能性がある

競売では、市場価格の6〜7割程度での価格で落札されるケースが多くみられます。そのため、売却した代金を全てローンの返済に充てたとしても、ローンの残債が残る可能性が非常に高いといえます。競売後にも残ったローンは消えないことから、引き続き返済を行っていきます。

競売を回避する方法

任意売却を第一候補にする

競売という最悪の結末を避けるために、もっとも効果的なのが「任意売却」という手法です。債権者の合意を得て一般市場の価格に近い高値で売却するため、残る借金を大幅に減らせるほか、引っ越し費用の融通や時期の交渉など、多くのメリットを受けられます。

金融機関と返済計画を交渉し直す

滞納が始まったばかりの初期段階であれば、銀行の窓口で「毎月の返済額を一時的に減らしてもらう（リスケジュール）」といった見直しが認められるケースもあります。現在の明確な収入状況や、今後の家計の改善計画を提示して誠実に相談することが条件です。

借り換えて金利が低く返しやすくする

現在の住宅ローンよりも金利が低い金融機関に借り換えを行うことによって、月々の返済額を減せる可能性があります。ただ、借り換えを行う際には団体信用生命保険や収入の審査があります。すでに滞納してしまい信用情報に登録されている状態では審査に通るのが難しくなるため、早い段階での行動が欠かせません。

個人再生をして返済計画を引き直す

借入額が大きくなっているケースでは、個人再生の「住宅資金特別条項（住宅ローン特則）」を利用することで、自宅を残しつつ他の借金を大幅に減額した状態で、住宅ローンを支払い続けていくということが可能になります。ただし、安定した収入がある点などが条件となります。

とにかく早めに専門家を頼る

競売の手続きは、時間の経過とともにこちらの防衛策がどんどん剥ぎ取られていきます。最初の督促状や差押えの兆候に気づいた段階で、競売回避のノウハウを持つ専門家を味方につけることこそが、最も多くの選択肢を手元に残せる確実な方法です。

任意売却と競売の違い

売却価格

任意売却は、一般の不動産市場で買い手を探すことから、相場に近い価格で売却できる傾向があります。対して競売では市場価格よりも安い価格で売却されてしまうといった大きな違いがあります。

引越し時期

任意売却では、不動産会社を通じて買主や債権者との交渉が可能であることから、ある程度引越し時期の調整が可能です。しかし競売が行われた場合、退去する時期の融通は一切行われないという違いがあります。退去せずに居座っていると、強制執行が行われます。

残債

任意売却では競売よりも高く売却できる可能性があり、ローン残債を大幅に減らせる点に加え、残債の分割返済についても、債権者と相談して無理のない範囲にできるよう交渉を行えます。対して競売では安い価格での売却が行われることから、多額の残債が残りやすいといえます。

精神的負担

任意売却では通常の不動産売却と同じ手順で進められますので、周囲に事情を知られずに引っ越しが可能です。対して競売では、官報やBITに情報が掲載される、執行官が自宅の調査に来るといった点から近隣に事情が知れ渡るリスクがある点などから、精神的な負担が非常に大きくなります。

競売通知が届いたらやるべきこと

放置しない

裁判所から競売開始決定通知が届いたら、放置せずに内容を確認してください。この通知が届いた時点で、競売の手続きが進められていることを意味しているため、すぐに対応を行っていくことが重要です。

金融機関へ相談

まずは、できるだけ早く借入先である金融機関または保証会社と連絡をとり、事情を説明して相談を行います。この段階までくると、ローンのリスケジュール（条件変更）を行うのは困難ではあるものの、任意売却を行いたいと伝えることによって、同意を得られる可能性が考えられます。

任意売却を検討

競売開始決定通知が届いたら、すぐに任意売却に強い不動産会社や専門家に相談をしてください。開札日前日までであれば、競売の取り下げが可能ではあるものの、買主を探すための時間が必要になることから、可能な限り早い行動が求められます。

期限を確認する

裁判所から届く通知には、今後のスケジュールや期日などについて記載されています。中でも入札期間や開札期日は必ず確認します。今後任意売却に切り替えを行うなど行動を起こすにあたり、タイムリミットについてしっかりと把握しておくことが大切です。

まとめ

家が競売にかけられてしまう引き金として最も一般的なのは住宅ローンの滞納ですが、その他にも離婚後のトラブルや税金・管理費の未納など、予期せぬ落とし穴から発展するケースも少なくありません。いずれにせよ、放置すれば裁判所主導の強制売却によって、不当な安値で家を失うという大きな不利益を被ることになります。

たとえすでに競売開始決定の通知が手元に届いていたとしても、入札が始まる前であれば、前を向いて「任意売却」などを選択できる可能性は十分に残されています。大切なこれからの新生活を守るために、手遅れになる前に、競売回避の実績が豊富なプロの手を借りて生活の立て直しを図りましょう。