住宅ローンの連帯債務は、離婚しても自動では解消されません

離婚と住宅ローン契約は別問題

離婚は、夫婦という関係を解消する法的な手続きであるのに対して、住宅ローンは住宅を購入するために銀行と結ぶ契約です。この点から、離婚と住宅ローン契約は全くの別問題であり、たとえ離婚届を提出したとしても連帯債務や連帯保証などの契約関係については自動で解消されません。

夫婦間の合意だけでは金融機関に対抗できない

離婚の際に、例えば「夫が残りのローンを全て外れる」「妻は住宅ローンの返済義務から外れる」と取り決めを行い、公正証書に記載したとしても、これらはあくまで夫婦間で合意しただけであり、金融機関の承諾を得たわけではありません。この点から、「離婚したため妻には支払い義務はない」と主張することはできません。

元配偶者が滞納すると請求を受ける可能性がある

以上から、離婚をしたとしても連帯債務や連帯保証はそのまま残ります。もし自身が連帯債務者になっている場合、住宅ローンの名義人である元配偶者が滞納すると、自分が請求を受ける可能性があります。すでに家を出て新たな場所で生活をしていても関係なく返済を迫られる恐れがあります。

連帯債務とは？連帯保証・ペアローンとの違い

連帯債務は夫婦双方が全額の返済義務を負う

住宅ローンにおける連帯債務とは、夫婦それぞれが借り入れた全額に対して等しく返済義務を負う契約形態です。この形態を選択すると、それぞれが住宅ローン控除を受けられるメリットもあります（ただし、住宅ローン控除の対象となる借り入れ金額は、夫婦で決めた負担割合によって変わります）。

連帯保証人との違い

連帯保証は、夫婦のうち片方が主債務者として住宅ローンを借り、もう片方は連帯保証人として住宅ローンの支払いを保証する契約です。この場合、連帯保証人は主債務者の支払いが滞ったときに、返済を行う責任を負います。

ペアローンとの違い

ペアローンとは夫婦がそれぞれ別の住宅ローンを契約し、借り入れを行う方法です。そのため、１つの物件を購入するにあたり2本の住宅ローンを契約する形になります。

連帯債務型のローンでは夫婦の双方が住宅ローン全額に対する返済責任を負いますが、ペアローン型はそれぞれが借りた住宅ローンに対してのみ返済義務を負います。また、ペアローンではそれぞれが団体信用生命保険へ加入することができます。

共有名義・持分との関係

連帯債務では、それぞれの出資額（借入額）に応じて不動産の名義を分ける「共有名義」となっていることが一般的です。それぞれのローンの返済負担割合をベースとして、それぞれの持分割合を決定します。

離婚後も連帯債務を放置するリスク

住んでいない家のローンを請求される

元配偶者が元々夫婦で住んでいた家に住み続けて、自身が家を出たとしても連帯債務者の立場は変わりません。そのため、元配偶者の収入減少などによりローンの返済が滞ると、現在は住んでいない家のローンの支払いを請求されることになります。

信用情報に傷がつく可能性がある

元配偶者が返済を滞納し、自身もすぐに支払いを行うことが難しい場合、信用情報機関に金融事故の記録が残る可能性があります。もし信用情報に傷がつくとクレジットカードの新規作成や更新ができない、新たなローンなど借入に制限がされるといった影響が出てきます。

差し押さえや競売につながることがある

双方が支払いできない状況が数ヶ月間続いた場合、金融機関は最終的に対象の家の差し押さえを行い、裁判所を通じ強制的に売却を行う競売の手続きを行います。競売が行われると市場価格より大幅に安い金額での取引が行われることが一般的である点に加え、その家に住んでいる人は退去をする必要があります。

再婚・転職・新しい住宅ローン審査に影響する

連帯債務が残っている状態は、「借り入れがある状態」とみなされます。そのため、離婚後に再婚するなどして、もし新たな家を買おうとした場合に住宅ローンの審査に通りにくくなる可能性があります。

連帯債務者から外れる方法

住宅ローンを完済する

手持ちの現金や預貯金などを利用して住宅ローンの一括返済を行い完済できれば、ローンそのものが消滅しますので、金融機関との関係も解消されます。ただ、多額の資金が必要となる方法です。

家を売却してローンを清算する

家を売却し、その売却した代金を使用することで住宅ローンを完済する方法も考えられます。もし売却額がローンの残高を上回る「アンダーローン」と呼ばれる状態であれば、問題なく完済して連帯債務者から外れることができます。

借り換えで単独名義にする

離婚後にも家に住み続ける側が、他の金融機関で単独の住宅ローンを組み直し、既存のローンを一括返済する方法も考えられます。ただし、住み続ける側単独の収入でローン審査を通過する必要があります。

金融機関に債務者変更を相談する

金融機関に交渉して連帯債務者を外してもらう方法です。ただ、金融機関は「夫婦2人の収入」を前提として融資をしているため、変更を承諾してもらうのは難しいといえます。

代わりの連帯債務者・連帯保証人を立てる

別の人を連帯債務者として立てることで、自身が連帯債務者から外れるという方法も考えられます。このケースでは、新たな連帯債務者は自分と同等以上の信用がある人物でないと認められない点に注意が必要です。主債務者の親族から選ぶケースが多くなります。

家を売却して整理する場合

アンダーローンなら通常売却できる

家を売却する場合、家の売却額がローン残高を上回る「アンダーローン」の状態であれば、通常の売却が可能です。不動産会社を通じて通常の不動産市場で売却を行い、得られた代金でローンの全額返済を行います。

オーバーローンなら任意売却を検討する

上記の例とは逆で、家の売却額がローン残高を下回る「オーバーローン」の状態である場合には、通常の売却ができないために、金融機関の承諾を得て行う任意売却を検討することになります。競売よりも市場相場に近い金額で売却できる可能性があることに加えて、売却後のローン残債についても無理のない範囲での分割返済を交渉できます。

売却代金と残債は財産分与に影響する

アンダーローンで家を売ることができた際の余剰金は、共有財産として財産分与の対象にできます。またオーバーローンの場合、売却後に残ったローンの残債は原則財産分与の対象とはならず、名義人や連帯保証人が引き続き返済義務を負うことになります。

抵当権がある家は勝手に売却できない

住宅ローンを組むとき、金融機関はその家に対して「抵当権」を設定します。抵当権とは、もし返済が滞った際に家を差し押さえる権利で、ローンを完済して抵当権を抹消しなければ、原則として家を売却することができません。そのため、任意売却を行う際にはまず金融機関の承諾が必要になります。

どちらかが家に住み続ける場合の注意点

住む人と返済義務を負う人が違うとトラブルになりやすい

その家に住んでいる人と返済義務を負う人が異なる場合には、支払いが滞る可能性があるなどトラブルが発生しやすい状況であるといえます。もし支払いが滞ってしまうと、連帯債務者が代わりに返済を行っていく必要があります。

名義変更だけでは連帯債務は消えない

例え家の名義を変更したとしても、それは法務局内での所有権移転であり、金融機関との住宅ローン契約とは全くの別問題であり連帯債務が消えることはありません。また、金融機関の承諾を得ずに勝手に名義変更を行った場合には契約違反とみなされ、一括返済を求められるリスクも考えられます。

公正証書や離婚協議書に残すべき内容

一方がその家に住み続け、もう一方が返済を続けるのであれば、口約束のみで済ませるのではなく、公正証書や離婚協議書にその点を記載するべきです。「誰がいつまで、いくら支払うのか」「滞納した場合のペナルティや求償権」について取り決めを行っておくと良いでしょう。

リースバックを検討できるケース

オーバーローンの状態で家を売却したいものの、今の家に住み続けたいという希望がある場合には、「リースバック」と呼ばれる方法を検討します。これは不動産会社などの第三者に家を売却し、その後買主と賃貸借契約を結び、家賃を支払いながら住み続ける方法です。

財産分与・公正証書・求償権の考え方

住宅ローン残債がある家の財産分与

離婚時の財産分与では、婚姻期間中に築いた財産を公平に分け合います。住宅ローン残債がある場合、不動産の評価額からローン残高を差し引いた額がプラスになるようであれば、その額が財産分与の対象となります。ただし、不動産の評価額をローン残高が上回るケースについては実質的な資産価値がないものとして扱われることから、原則として財産分与の対象とはなりません。

公正証書は金融機関との契約を変更するものではない

公正証書は、夫婦間で交わした約束を法的に強固にするものであるため、金融機関に対する効力はありません。例えば、公正証書に「これからは夫のみがローンを負担する」と記載しても、もし夫が滞納した場合、金融機関は契約通り連帯債務者である妻に請求を行うことになります。

代わりに支払った場合は求償権を主張できる可能性がある

連帯債務者が主債務者の変わりにローンを返済した場合、連帯債務者は定められた負担割合に応じて主債務者に対して返済を求めることが可能です。これは「求償権」と呼ばれる権利です。そのため、離婚する際に連帯債務者を外れられなかった場合には、公正証書に「求償権が発生する」という点を記載しておくことが大切です。

調停・裁判になるケース

当事者同士の話し合いによって家を売却する点について同意が得られない、ローン残債の負担割合で対立しているなどの場合には、家庭裁判所での離婚調停に移行します。さらに調停で話がまとまらない場合には裁判を行います。特に不動産や連帯債務が絡んできた際に権利関係が複雑になることから、早期に弁護士等の専門家に相談することが重要になってきます。

離婚前に確認すべき住宅ローンの情報

住宅ローン残高

金融機関から送付されてくる返済予定表などで、現在のローン残高がどれくらいあるのかを確認しておきます。その残高と不動産の価値を比較すると、アンダーローンなのかオーバーローンなのかわかるため、その後の売却や財産分与についての方針を決定できます。

不動産の査定額

家が現在どれくらいの価値があるのかを把握するため、不動産会社に査定依頼をします。この時のポイントは、複数社に査定を依頼することです。いくつかの査定結果を比較することで、相場を掴めます。

主債務者・連帯債務者・連帯保証人

住宅ローンの契約書などで、主債務者・連帯債務者・連帯保証人を確認します。夫の単独名義だと思っていたものの、確認したところ妻が連帯保証人になっていたという可能性も考えられます。

不動産の名義と持分割合

法務局にて「登記事項証明書（登記簿謄本）」を取得することによって、土地と建物の名義人と持分割合を確認できます。連帯債務やペアローンの形で住宅ローンを借りている場合には、出資額により夫と妻の共有名義になっているケースが多いといえます。共有名義のままだと将来的に家を売却する際に双方の同意が必要になるため、あらかじめ確認しておくことが大切です。

住宅ローン控除や団信の契約内容

連帯債務やペアローンでは、双方が住宅ローン控除を受けている可能性がありますが、離婚して家を出ると控除の適用対象外となるために、確定申告や年末調整時の扱いに注意が必要となります。また、ローン契約時に加入した団体信用生命保険についても、誰が加入しているのかを確認して、将来的なリスクに備えておきます。

相談先の使い分け

法律関係は弁護士・司法書士

離婚時の財産分与で話がまとまらない、相手が話し合いに応じてくれないなど、法的な交渉や手続きが必要な場合は弁護士に相談します。また、不動産の名義変更をしたい、抵当権抹消の手続きなどは司法書士が専門に対応しています。

住宅ローン条件変更は金融機関

住宅ローンを支払う中で、契約内容の変更をしたい場合には金融機関に相談をします。また、住宅ローンの乗り換えを検討しているケースでも金融機関で相談を行います。

売却・任意売却は不動産会社

家を売ってローンを精算したい場合の相談先は不動産会社となります。ただし、オーバーローンの場合には任意売却に特化した実績を持つ不動産会社に相談することがポイントとなります。

競売通知が届いている場合は早急に専門家へ相談

住宅ローンの滞納が続いており、競売開始決定通知が届いている場合に何も対応しないと、数ヶ月後には強制退去となる可能性が高いため早急に対応が必要です。すぐに専門家に相談することによって、競売を回避できるように対応します。

まとめ｜離婚前に連帯債務・名義・売却方法を整理する

連帯債務の形で住宅ローンを借りた場合には、離婚後にさまざまな問題が出てくることがあります。そのため、離婚する前には連帯債務や名義を確認し、どのように売却を行っていくかを整理する必要があります。中には住宅ローンの支払いが厳しいと感じている人もいるかもしれませんが、滞納してすぐに家を追い出されるわけではありません。ただし、早急な対応が必要な状況であることには変わりありませんので、競売回避率80％の峯元さんに相談をしてみてはいかがでしょうか。