一軒家が競売に出された時の対処法
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この記事でわかること
- 一軒家が競売にかけられても、その日すぐに退去や強制執行を迫られるわけではありません。
- 開札日の前日までに任意売却の決済を完了できれば、競売を回避できる可能性があります。
- 固定資産税などの差し押さえがあっても、専門相談員が役所と交渉することで解除できる場合があります。
- 今の一軒家に住み続けたい場合は、リースバックや親族間売買といった選択肢もあります。
- 手続きが進むほど選べる方法は減っていくため、通知が届いた早い段階での相談が重要です。
競売回避なら
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住宅ローンの返済が苦しくなり、裁判所から競売に関する書類が届くと、先々の暮らしへの不安で誰もが目の前が真っ暗になってしまうものです。しかし、競売開始決定通知が届いたからといって、明日すぐに引っ越さなければいけないわけでも、突然鍵を換えられて強制執行されるわけでもありません。
一軒家の競売手続きが始まった後であっても、専門のノウハウを頼れば、任意売却やリースバックなど状況に応じたベストな対処法がまだ残されています。大切な家族とこれからの生活を守るために、まずは一度私たちへご相談ください。
NHKニュース7／クローズアップ現代（NHK）／報道ステーション（テレビ朝日系）
ある日突然、裁判所からの一通の通知。開封してみると「競売開始決定」という文字が…。家族や近所に知られてしまうのではないか、突然家を追い出されてしまうのではないかという不安と絶望の中、お過ごしかもしれません。
通知が届いた＝即強制退去、というわけではないので、まずは落ち着いてください。競売の開札日までは、まだ時間が残されています。開札日の前日までに任意売却の決済を完了させられれば、競売を回避することが可能です。
裁判所から競売通知が届いた一軒家でも、まだ競売回避はできる？
競売を取り下げて回避するための方法
任意売却
住宅ローンを一括で返済できれば競売の申立て自体がなくなりますが、実際に滞納が続いている状況の場合、現実的に一括返済は難しいことがほとんどです。
この状況の中で競売を回避するための手段が、任意売却です。任意売却とは、金融機関の同意を得たうえで、一般的な不動産売却と同じ形式で家を売る手法のこと。裁判所主導の競売に比べて市場価格に近い金額で売却できる可能性があるうえ、売却代金の中から引越し費用を出してもらえる場合もあります。
開札日の前日までに任意売却の決済を完了させる
競売を取り下げられる期限は開札日の前日までですが、これは「任意売却を始める期限」ではなく、決済（代金支払いと引き渡し）まで完了させる期限です。
任意売却は、買主探しから申し込み、ローン審査、契約、決済調整まで多くのステップを挟みます。特に買主のローン審査だけで1か月近くかかることもあるため、開札直前に動き出しても決済が間に合わない恐れがあるので注意が必要です。
※参照元：一般社団法人全国任意売却会（https://www.963281.or.jp/keibai/schedule/）
競売通知が届いてから任意売却ができるまでのタイムリミット
競売開始決定通知が届いてから、実際に入札が始まるまでには4～6か月程度の期間がかかります。この間に、裁判所による現地調査や物件情報の公開といった手続きが進んでいきます。
任意売却を成立させるためには、この期間内に購入希望者を見つけ、住宅ローンの審査や売買契約、決済までを終えることが必須となります。時間に余裕があるように感じられますが、審査や手続きには想定以上の日数がかかることもあります。相談が早ければ早いほど、競売回避できる可能性が高まることは言うまでもありません。
※参照元：住宅ローン滞納競売相談所（https://ichitori.co.jp/tainoukarakeibaimade/）
住宅ローンと一緒に固定資産税などを滞納して差し押さえられていても競売回避できる？
住宅ローンの返済が滞っている場合、同時に固定資産税などの支払いも難しくなり、役所から不動産を差し押さえられているケースは少なくありません。この場合、役所からの差し押さえを解除しない限り、競売を取り下げることはできません。
ただし、任意売却の専門相談員が役所の担当者と話し合うことで、物件の売却代金から一定額を税金の納付に充て、差し押さえを解除したうえで残額を分納交渉できる可能性があります。
なぜ税金の差押えがついていると競売取り下げ・売却が難しくなるのか
不動産に税金の差し押さえがついている場合、通常の売却であっても任意売却であっても、差し押さえを解除しない限り所有権を移転することができません。
差し押さえを解除するには、滞納している税金を一定額納付する必要がありますが、住宅ローンの返済すら難しい状況で、解除のためのまとまった資金を別途用意することは難しいでしょう。
結果として、税金の支払いができないために差し押さえが解除できず、差し押さえが解除できないために競売の取り下げができない、という板挟みの状態に陥ってしまいます。
任意売却なら売却代金から一定額を税金納付に充てられる
任意売却では、差し押さえを解除するための費用を売却代金から一定額出せるよう、金融機関（債権者）が認めてくれる場合があります。専門相談員が役所と金融機関の間に入って納得できる金額を整え、差し押さえの解除と任意売却の両立を目指す形です。
なお、これによって滞納税額のすべてを清算できるとは限らず、残った分があれば役所と相談のうえ分納をしていきます。
競売を回避して一軒家にそのまま住み続ける方法はある？
①任意売却＋リースバック
リースバックとは、家を専門の買取会社や投資家に売却したうえで、賃貸契約を結んでそのまま同じ家に住み続ける方法です。リースバックと任意売却と組み合わせれば、引っ越しをせず、かつ近所や子どもの学校にも知られることなく、これまでと同様の生活を続けられる可能性があります。
所有権は買主に移るため毎月の家賃負担は発生しますが、住宅ローンの返済に比べて負担が軽くなるケースも少なくありません。家族の生活環境を大きく変えたくない場合の選択肢のひとつです。
②親子間売買・親族間売買
親子間売買・親族間売買は、家を親や兄弟など親族に買い取ってもらい、その後は家賃を支払いながら住み続ける方法です。第三者に売却するリースバックとは異なり、所有者が身内になるため、条件面での相談をしやすいことがメリットといえます。
ただし、親族側に住宅ローンを組める資力があることや金融機関の同意を得ることが前提となるため、事前に専門家を交えて実現可能性を確認しておく必要があります。
③個人再生（住宅資金特別条項）を活用
個人再生の「住宅資金特別条項」は、住宅ローンだけは返し続けながら他の借金を減らし、自宅を残すための仕組みです。他社の返済負担が軽くなれば生活を立て直しやすくなり、条件を満たせば裁判所の判断で住宅に対する競売手続きを一時的に中止できるケースもあります。
ただし、再生計画やローンの返済が途中で厳しくなると、最終的に自宅が競売にかけられるリスクがある点には注意が必要です。
競売開始通知から強制退去までの流れと取り下げ期限は？
競売は、以下のような段階を踏みながら進んでいきます。
- 裁判所から競売開始決定通知が届く
- 執行官や不動産鑑定士による現況調査が行われる
- 現況調査の結果をもとに売却基準価格が決定される
- 物件情報がインターネットなどで公開される
- 期間入札の通知が届き、購入希望者による入札が始まる
- 入札締切後、開札が行われ落札者が決定する
- 落札者による代金の支払いが完了し、家の引き渡しが必要になる
競売回避のために今すぐできる行動
競売は、いったん裁判所に申し立てられると、法律に基づいて機械的に手続きが進んでいきます。そのため、銀行や裁判所へ直接出向いて「待ってほしい」と交渉しても、具体的な返済計画や専門的な裏付けがなければ、競売の進行を止めることはできません。
感情的な訴えだけでは、債権者や裁判所を納得させることは難しいのが実情です。まずは一人で抱え込まず、競売回避の実績がある専門機関へ、匿名でも構わないので早めに相談することをおすすめします。
※2026年4月1日時点
競売回避なら
NHKニュース7／クローズアップ現代／
NHK NEWS おはよう日本／
報道ステーション
裁判所からの通知を目にした瞬間、頭の中が真っ白になり、この先どうなってしまうのかと、眠れない夜を過ごされていませんか？
通知が届いた時点でも、任意売却やリースバックなど、まだ選択肢は残されています。
私たちは、「ご家族に知られたくない」「近所に知られたくない」というお気持ちにも、できる限り寄り添いながらお話をうかがいます。
いま抱えている不安を、まずは率直に聞かせてください。相談というたったの一歩でも、きっと気持ちが軽くなるはずです。
一人で悩む必要はありません。これからの生活を立て直しに向け、私たちが全力であなたのご家族をサポートします。