住宅ローンが返せないときは早めの相談が最重要

• 次の返済が難しい・まだ滞納していない：借入先への相談、家計、保険・給付制度
• 督促状・催告書が届いている：書面の期限と連絡先、滞納額、今後の返済見通し
• 一括請求・代位弁済の通知が届いている：現在の債権者、返済条件、売却・債務整理の相談
• 競売開始決定の通知が届いている：手続きの進行状況と対応期限を専門家に確認
• 家を売って返済問題を整理したい：ローン残高、査定価格、売却諸費用、転居後の住居費

滞納前なら選べる対処法が多い

住宅ローンの返済を滞納する前であれば、さまざまな対処方法が考えられます。例えば家計の支出を改善する、共働きを検討して収入増加を図る、銀行に相談する、病気の療養のために収入が減少する場合には保険の適用の有無を確認する、住宅ローンの借り換えを検討するなどの方法があります。大切なのは「滞納する前に早めに対処を行う」という点です。

放置すると競売や差し押さえにつながる

住宅ローンを滞納し、放置してしまうと家の競売や差し押さえにつながります。競売が決定すると、裁判所から競売開始決定通知書が届きます。一般的には滞納から10ヶ月程度経過した頃に通知が届きます。

まず相談すべき相手は金融機関・専門家・不動産会社

もし自宅が競売にかけられると、自宅の所有権を失い立ち退かなければならなくなります。そのような状況を避けるためにも、ローンの支払いが厳しくなりそうであれば、まずは金融機関や専門家、不動産会社への相談を行います。

住宅ローンが返せないとどうなる？

1ヶ月目：督促や催告が届く

住宅ローンを滞納すると、はじめに金融機関から督促状が届きます。督促状は数回届きますが、無視した場合には催告書が届きます。さらに滞納を続けると催告書と呼ばれる書類が届きます。催告書とは、「今後も滞納が続くのであれば、金融機関が法的手段を取る」ことを通知するものです。内容証明で郵送されるため、「書類が届いていない」という主張はできません。

2〜3ヶ月目：信用情報に影響する可能性がある

滞納を続けた場合、信用情報に「異動情報」が登録される可能性があります。この登録が行われると、ローンの審査に通りにくい、クレジットカードが作成できないなどさまざまな影響が出てきます。

3〜6ヶ月目：期限の利益を喪失し一括請求される

催告書が届いた後も滞納を続けた場合、期限の利益を喪失し、ローンの一括返済が求められます。「期限の利益」とは、ローンを少しずつ返せば良いという利益のことです。この期限の利益を喪失すると、一括での返済を求められます。

代位弁済後：保証会社・債権者から請求される

期限の利益を喪失すると、まず保証会社から銀行に一括返済が行われます。このように、保証会社が代わりで返済を行うことを「代位弁済」といいます。代位弁済が行われた後は、債権者の地位が銀行から保証会社に移転し、その後は保証会社から請求が行われます。

最終的に競売・差し押さえに進む

さらに滞納を続けた場合には、保証会社が抵当権を実行します。こうなると、担保となる住宅は競売にかけられ、差し押さえが行われます。この状態になると、そのまま自宅に住み続けることは難しくなります。

住宅ローンが返せない主な原因

住宅ローンの返済が難しくなる原因にはさまざまなものがあります。それぞれの原因により、取れる選択肢が変わってきます。ここでは、どのような選択肢が考えられるのかを解説していきます。

病気・うつ病・ケガ

本人が病気やうつ病、ケガなどで休職をしたり、仕事を辞めざるを得なくなったりすることによって、返済が困難になるケースもあります。この場合はまず金融機関に返済条件の見直し（リスケジュール）について相談をしてみてください。

また、ローンの借入時に加入した団体信用生命保険が適用できる可能性もあるため、保険の契約内容を確認します。

失業・転職

収入に対する借入額が適正だったとしても、会社の倒産やリストラ、転職などによって収入が減少し、住宅ローンが支払えなくなってしまう可能性も考えられます。もし再就職の見込みがあれば、金融機関に返済条件の見直しを相談するという選択肢がありますが、もし長期化する場合には売却を検討する必要が出てきます。

収入減・残業減

努めている会社の業績が悪化して収入が減少する、残業が減ったことで収入が減ってしまい、住宅ローンの返済が厳しくなることもあります。このケースでは、家計の改善を図る、借換えを行うといった方法が有効です。

離婚

離婚により住宅ローンが払えなくなるケースもあります。この場合には、家の名義や連帯保証人の確認が必要です。もしローンの完済が難しそうであれば、任意売却が選択肢として出てくることも考えられます。

自営業の業績悪化

自営業を営んでおり、何らかの理由により業績が悪化してしまい返済が難しくなるといったケースです。この場合、売上回復の見込みを銀行が確認し、もし回復が難しいと判断された場合には任意売却の検討が必要になる可能性もあります。

借入額が多すぎた

収入に対し、無理して住宅ローンを組んでしまうと、途中で住宅ローンを支払えない状況に陥ることも考えられます。この場合には、家計改善を行っても解決が難しいケースが多いため、住み替えや任意売却も視野に入れて検討します。

滞納前にできる対処法

家計と支出を見直す

返済が厳しくなってきたと感じたら、まずは家計と支出の見直しを行ってください。家計の中で削減できる出費があれば、その分を減らして住宅ローン返済に回せます。また共働きや副業などを検討し、収入を増やすのもひとつの手です。

金融機関に返済計画の見直しを相談する

返済に対して不安を感じた場合、金融機関に相談して返済計画の見直しを行う、という方法が考えられます。例えばボーナス払いを併用しているものの、会社の業績悪化によりボーナスが出なかった時などに、ボーナス返済の停止や見直しを行うなどの方法があります。ただしボーナス返済の停止や見直しを行った場合、減額した分は将来的に支払う必要があるため、返済期間延長など他の方法と組み合わせることが一般的です。

リスケジュール・返済猶予を検討する

金融機関に相談すると、返済猶予と呼ばれる方法を提示されることもあります。これは返済の全てを猶予してもらえるのではなく、元本の返済が猶予されて金利のみを返済する方法です。ただし元本返済の猶予期間は1年となっており、期間限定の猶予となりますので、その先の返済目処が見込めない場合や猶予は難しいといえます。

返済期間の延長や毎月の返済額軽減を相談する

金融機関に対して返済期間そのものの延長や、一定期間のみ毎月の返済額を減らせるか相談する方法も考えられます。返済額の軽減を行う場合、例えば1年間だけ月々10万円の返済を7万円にするといった調整が行われます。ただし返済額を減らした分は、後から返済額を増やすなどして埋め合わせを行う必要があります。

借り換えで金利や返済額を下げられないか確認する

住宅ローンの借り換えにより、金利や返済額の引き下げができないかを確認するという方法もあります。もし借り換えにより金利が低くなれば、毎月の返済額を抑えられます。ただし、借り換えを行う際には諸費用が発生する点に注意が必要です。

団体信用生命保険が使えるか確認する

病気の療養などにより支払いが困難になったケースでは、団体信用生命保険の内容を確認してください。条件によっては、疾病時にも保険が適用できるケースもあります。団体信用生命保険は住宅ローンの借入時に加入するため、どのような内容か改めて確認することが大切です。

すでに滞納している場合の対処法

督促状や催告書を無視しない

住宅ローンの返済を滞納すると、金融機関から督促状や催告書が届きます。これらを無視したままでいると、期限の利益を喪失するためローンの一括返済を求められる可能性が考えられます。さらに滞納が長期化すると自宅が競売にかけられることになりますので、督促状や催告書は無視せずに内容を確認の上、すぐに対応してください。

金融機関・保証会社に連絡する

すでに滞納している場合にも、借入先の金融機関への相談を行います。誠実に事情を説明することによって、返済期間の延長や一定期間利息のみの支払いとするなど、リスケジュール（条件変更）に応じてもらえる可能性が考えられます。

任意売却を検討する

今後、ローン返済の目処が立たないのであれば、任意売却という選択肢もあります。任意売却とは、金融機関から合意を得た上で、競売前に一般市場で自宅を売却する方法であり、競売よりも相場に近い価格で売却できる可能性が高いです。また売却代金から引越し費用を捻出できるケースもあるため、再出発しやすくなります。

リースバックで住み続ける方法を検討する

自宅を手放さざるを得ないものの、そのまま住み続けたいといった希望がある場合には、リースバックを検討してください。これは、不動産会社などの第三者に自宅を売却してローンを精算した上で買主と賃貸借契約を締結し、毎月の家賃を支払いながら、これまで住んでいた家に住み続けるという方法です。

個人再生・自己破産など債務整理を検討する

ローンの返済が困難な場合には、債務整理を検討することになります。債務整理には種類があり、裁判所の手続きにより元本を減額する「個人再生」、債権者との直接交渉により利息カットや支払い方法なの変更などについて合意した上で負担を軽減する「任意整理」などがあります。

任意売却とは？競売を避けたい人の選択肢

任意売却とは、住宅ローンを完済できない場合に、金融機関などの債権者と交渉し、抵当権を抹消して一般市場で自宅を売却する方法です。競売になる前の選択肢のひとつとして検討される手法です。

任意売却と競売の違い

競売は裁判所主導の手続きで、所有者の意思にかかわらず入札によって売却先が決まり、基本的に退去時期の調整もできません。一方、任意売却は所有者自身が金融機関の同意のもとで一般市場での売却活動を行う制度で、買主との各種交渉や引き渡し時期の調整の余地が残ります。手続きの主体と自由度の点で両者は大きく異なります。

ただし、任意売却であっても希望する条件ですべて調整できるとは限りません。

任意売却のメリット

任意売却は一般市場での売却となるため、競売よりも高値で売却できる可能性があります。また、売却代金の中から転居費用や当面の家賃、生活再建に必要な費用を捻出できる場合もあります。

ただし、これらはあくまで交渉によって認められる可能性がある内容であり、必ず確保できると保証されているわけではない点には注意が必要です。

任意売却のデメリット・注意点

任意売却を行うには、金融機関などの債権者や連帯保証人全員の同意が必要です。同意が得られなければ手続きを進めることはできません。また、一般的な不動産売却と比べると、価格は安くなる傾向があり、売却後に債務がゼロになるとは限りません。売却額がローン残高を下回るオーバーローンの状態であれば、引き続き債務が残ります。

任意売却後にローン残高が残る場合の対応

任意売却をしてもローンを完済できずに残債が生じた場合は、その後も返済を続けていく必要があります。ただし、金融機関との協議によって、無理のない金額での分割返済にリスケジュールしてもらえるケースが多く、生活再建を考慮した現実的な返済計画が組まれることが一般的です。

家に住み続けたい場合の選択肢

リースバック

リースバックとは自宅を売却した後、買主と賃貸契約を結ぶことによって、自宅を売却した後も賃貸として住み続ける仕組みです。住み慣れた家に継続して住める、引っ越しが不要などのメリットがある反面、売却価格が相場価格よりも安くなる点や家賃の支払いが発生するなどのデメリットがあります。

親族間売買

不動産の親族間売買は、親子・兄弟姉妹・おじやおばなどの親族の間で不動産の売買を行う取引を指します。よく知る相手との売買ができる点や、引き渡し時期などの取引条件を柔軟に設定できるなどのメリットがあるものの、適正価格での取引を行う必要があります。

個人再生の住宅ローン特則

個人再生の「住宅ローン特則（住宅資金特別条項）」は、住宅ローンを個人再生手続きの対象から除外し、住宅ローンを従来通り返済し続けることによってマイホームを残す方法です。ただし、住宅ローン特則を利用するための要件を満たす必要がある点に注意が必要です。

住宅ローンが返せないときにやってはいけないこと

督促を放置する

住宅ローンの返済が困難だからといって、金融機関から督促状などが届いた時に何も対応せずに放置するのは避けなければなりません。督促を放置し、滞納を続けていると最終的に自宅が競売にかけられてしまうことになります。

カードローンや消費者金融で一時的に補填する

住宅ローンの返済のために、カードローンや消費者金融から借金をするのは避けてください。これは、一時的に返済ができたとしても、結果として借金が増えていき、多重債務に陥る可能性があるためです。

税金や管理費の滞納を放置する

固定資産税などの税金や管理費などを滞納し、そのまま放置する行動もNGです。特に税金を滞納すると、役所から給与や預金などを差し押さえられる可能性も考えられます。

相談せずに自己判断で売却を進める

家の売却額よりもローン残高が上回る「オーバーローン」の状態になっている場合には、金融機関の許可なく勝手に家の売却を行うことはできません。また通常の不動産売却と任意売却では勝手が違うため、任意売却を取り扱っている不動産会社などに相談をして進めることが大切です。

競売開始決定後まで先延ばしにする

滞納を続け、競売開始決定通知が届くまで対応を先延ばしにした場合、入札が始まり結果的に強制退去することになります。競売開始決定通知が届いた後でも、開札期日の前日（または金融機関が決定する期日）までであれば任意売却への切り替えが可能です。ただし残された時間は非常に短くなるため、急いで対応する必要があります。

売却条件や契約内容を確認せず手続きを進める

任意売却やリースバックなどの手続きを進める際、提示された売却条件や契約内容を十分に確認しないまま進めてしまうと、想定していなかった費用負担や不利な条件を飲むことになりかねません。特にオーバーローンの状態では、残債の扱いや引き渡し時期の条件によって生活再建の見通しが大きく変わるため、契約前に内容を細かく確認し、不明点は必ず専門家に相談したうえで手続きを進めることが大切です。

リースバックについても、売却後の家賃や契約期間などが生活に影響するため、事前に条件をしっかりと理解してから契約するようにしましょう。

他の借金がある場合ケース

任意整理・個人再生・自己破産の違い

任意整理は債権者と交渉し、将来利息や返済方法などを見直す手続きです。個人再生は裁判所を通じて対象となる債務を整理する方法で、住宅資金特別条項を利用すれば自宅を残せる場合がありますが、原則として住宅ローンそのものが減額される制度ではありません。自己破産は、裁判所から免責を受ければ対象となる債務の支払義務が免除されますが、自宅など一定の財産を維持できない場合があります。

リースバック・親族間売買・リバースモーゲージ

同じ家に住み続けることを希望する場合は、リースバックや親族間売買、リバースモーゲージなども検討対象になります。

リースバックは自宅を売却して所有権を手放し、買主に家賃を払って住み続ける方法です。親族間売買は親族に自宅を買い取ってもらう取引で、条件次第では住み続けられる可能性があります。リバースモーゲージは自宅を担保に借入れを行う制度で、所有権を維持したまま利息を支払いながら住み続けられますが、年齢や審査の条件があります。

状況別に見るおすすめの相談先

まだ滞納していない場合

「今後の返済が厳しくなりそう」などまだ滞納前であれば、借入をしている金融機関に相談します。例えば、返済期間の延長や一定期間のみ月々の返済額を減額するなどの対応について相談に乗ってくれます。

すでに数ヶ月滞納している場合

数ヶ月滞納をしているのであれば、督促状や催告書が届いていると考えられます。支払いが厳しいのであれば、督促状・催告書を受け取った時点で金融機関に相談します。また任意売却を選択する場合には、任意売却に対応している不動産会社に相談する必要があります。

競売通知が届いた場合

裁判所から競売開始決定通知が届いたら、弁護士や司法書士、任意売却に詳しい不動産会社に相談を行い、競売の取り下げができるように対応することが必要です。

家を売ってもローンが残りそうな場合

家を売ってもローンが残ると予想される、いわゆる「オーバーローン」と呼ばれる状態であるなら、任意売却に詳しい不動産会社への相談がおすすめといえます。この場合、金融機関との間に入り、売却後に行う月々の返済を無理のない金額に抑えるなどの交渉をしてもらえます。

住み続けたい場合

返済は困難であるものの、現在の家にどうしても住み続けたいと希望するなら、リースバックの実績な豊富な不動産会社や、個人再生手続きを依頼できる弁護士などがおすすめの相談先であるといえます。

住宅ローンが返せないときのよくある質問

住宅ローンを払えない人の割合は？

フラット35などを扱っている独立行政法人住宅金融支援機構による「リスク管理債権（金融機関の貸出金のうち返済に問題が発生する可能性が高いもの）」は、令和5年度で2.8%、令和4年度は3.05%、令和3年度は3.17%となっています。単純に計算すると、100人のうち3人前後住宅ローンを払えない、または返済が厳しい状況になっていると考えられます。

滞納からどのくらいで競売になりますか？

一般的には、住宅ローンの滞納から約6ヶ月で保証会社による代位弁済が行われ、裁判所への申し立ての後に競売開始決定通知書が届きます。通知書が届くのは、滞納から10ヶ月程度経過したタイミングとなります。

住宅ローン返済中に家を売れますか？

住宅ローンを返済している間に家の売却はできますが、売却代金や自己資金によって、ローンの残額を完済し、抵当権を抹消できることが条件となります。もし売却してもローンの完済ができないようであれば、通常の売却はできないため、金融機関の承諾を得た上で任意売却を行います。

自己破産しないといけませんか？

住宅ローンの支払いが困難になったからといって、必ず自己破産をしなければならないわけではありません。例えば任意売却を選択して無理ない範囲で返済を続ける、個人再生によって住宅ローン以外の借金を減らすなどさまざまな方法が考えられるため、できるだけ早いタイミングで専門家に相談することが大切です。

任意売却後の残債はどうなりますか？

任意売却後の残債は、引き続き返済を行っていきます。ただし、交渉により金融機関が債権者の生活状況を考慮し、生活に支障のない範囲で月々の返済を行っていけるケースが多いといえます。

家族に知られずに相談できますか？

金融機関や弁護士、司法書士などには守秘義務があるため、相談自体は家族に知られずに行うことは可能です。ただし、例えば任意売却やリースバックなどの対応を行っていく中で、最終的には配偶者や家族の協力が必要になります。

まとめ｜住宅ローンが返せないときは放置せず早めに相談を

住宅ローンの返済が苦しくなった場合には、いくつかの対処方法があります。「すぐに家を出なければいけなくなるのでは」と不安に感じる人もいるかも知れませんが、競売にかけられてすぐに家を追い出されるといったことはありません。しかし、競売を避けるにはできる限り早い対応が必要になりますので、競売回避率80%の峯元さんに相談をしてみることをおすすめします。