定年後に住宅ローンが払えない人は少なくない

住宅金融支援機構が公表している、フラット35利用者調査によると、2024年度における60歳以上の利用者割合は2019年度と比較すると倍になっています（2019年：7.0％、2024年度：14.3％）。この点から、老後に負債を抱えている人が増えているといえます。

内閣府の調査では、「現在の経済的な暮らしについて」という質問において、「家計にゆとりがなく多少心配」「家計が苦しく非常に心配」という回答を選んだ人が約3割となっています。また、「預貯金の取り崩し」について「よくある」「時々ある」と答えた人が6割以上という結果になっています。

定年後に住宅ローンが払えなくなる主な原因

年金収入だけになり返済負担が重くなる

定年退職を迎えると、現役時代のような給与収入がなくなり、主な収入源が年金のみになります。毎月の収入が大幅に減少するものの、住宅ローンの月々の返済額は現役時代と変わりないことから、返済の負担が重くなってきます。

再雇用・定年延長で収入が下がる

定年を迎えた後に、再雇用される・定年延長を選択するといった形で働き続ける人も多くみられます。ただし、現役時代と比較すると給与が下がることが一般的です。この状態では月々のローン返済の負担が大きくなります。

ボーナス払いが続けられなくなる

住宅ローンの返済を行う中でボーナス払いを併用していた場合、定年退職後にはボーナスの支給が無くなることも、返済が厳しくなる理由のひとつです。ボーナスがない状態で、通常の月よりも大きな額の支払いを続けていくことは非常に難しくなると予想されます。

医療費・介護費・生活費が増える

年齢が上がるにつれ、自身の病気による通院や入院費、親の介護費用などさまざまな出費が増えることになります。さらに、物価の上昇によって生活費も増加しており、限られた収入の中から住宅ローンの支払いを捻出することが難しくなってきます。

固定資産税・管理費・修繕積立金も負担になる

マイホームを維持するには、住宅ローンの返済のほか固定資産税が必要となります。またマンションでは毎月の管理費や修繕積立金を支払う必要があります。築年数が経過すると修繕積立金が値上がりすることもあり、これらが負担となるケースもあります。

退職金や貯蓄を使い切ってしまう

無理に退職金で繰上げ返済をして手元の現金を無くしてしまう、赤字補填のために貯金を切り崩してしまうことにより、数年で資金がなくなってしまうケースも考えられます。

定年後に住宅ローンを払えないまま放置するとどうなる？

滞納すると金融機関から督促が届く

住宅ローンを滞納すると金融機関から電話やハガキで連絡が来ますが、放置すると督促状や催告書など、さらに厳しい文面の書面が届くようになります。これらは「これ以上放置すれば法的な手続きに移行する」ということを示しています。

期限の利益を失うと一括請求される

さらに滞納が続いた場合、分割でローンを返済する権利である「期限の利益」を失います。このことにより、ローンの残額を一括で支払うように請求されます。しかし収入が限られている状況ではローン残額の一括返済に応じることは難しいといえます。

保証会社による代位弁済が行われる

一括請求に応じられない場合、保証会社が債務者の代わりに金融機関にローン残額の返済を行います。これを代位弁済と呼びますが、これによって債権が保証会社に移ります。

最終的に競売へ進む可能性がある

代位弁済が行われた後も支払いができない状態が続いていると、裁判所に対して競売の申し立てが行われ、最終的には自宅が強制的に売却されます。落札者が決まった場合には強制退去となり、これまで住んできた家を離れることになります。

競売後も残債が残ることがある

競売では、通常の不動産市場と比較するとかなり安い価格で落札されることが多いとされています。この点から、競売で家を売却されてもローンを全額賄いきれずに多額の残債が残るケースもあります。家を失ったことに加えて、さらにローンの返済を続けていくという、苦しい状況が続いてしまいます。

住宅ローンを定年後に払えないときの対処法

手段A：滞納を発生させてしまう前に融資元の銀行へリスケの交渉を行う

まだ一度もローンの引き落としを止めていない段階であれば、最優先で借入先の金融機関に返済猶予の相談を入れましょう。毎月の返済負担を一時的に引き下げてもらう条件変更（スケジュール調整）の合意が得られれば、老後破産のカウントダウンをストップさせ、不動産の売却や住み替えのための十分な猶予時間を確保できます。

手段B：任意売却で市場価格に近い高値で手放し、老後の借金をリセットする

すでにローンの引き落としが数ヶ月止まり、裁判所の執行官による現地調査の影が迫っている状況であっても諦める必要はありません。銀行の同意を得て一般の市場で家を高く売る任意売却へシフトすることで、相場を無視して強制的に安値で買い叩かれる競売を水際で食い止めることができます。

高齢期における競売は、有無を言わさず自宅を追い出されるだけでなく、世間への情報露出や、その後の転居先探しが年齢的な理由で非常に困難になるという重大なリスクを伴うため、任意売却による円満な解決が不可欠です。

手段C：今の我が家から離れたくないならリースバックで家賃契約に切り替える

長年連れ添った愛着のある我が家をどうしても離れたくない、あるいは引っ越しの体力的な負担に耐えられないという高齢者の方には、リースバックという専門的な解決策が最適です。信頼できる専門不動産会社に一度自宅を買い取ってもらうことでローンの残高を一括清算し、その後はあなたが店借人となって家賃を払いながら、今の部屋にそのままずっと住み続けることができます。

ただし、今後の毎月の家賃が年金収入の範囲内で無理なく払い続けられる金額に収まるかどうか、事前にプロのシミュレーションを挟んで慎重に見極めることが絶対条件となります。

手段D：金利が低いローンへの借り換えを検討する

現在の住宅ローンより金利が低い住宅ローンに借り換えを行うと、月々の返済額を抑えられる可能性が考えられます。ただし、定年後や再雇用で収入が減少している状況では、新規のローン審査が非常に厳しくなります。

手段E：家族に相談して一時的な支援を受ける

子どもや親族などに事情を話し、一時的に資金援助を依頼することも選択肢のひとつです。親族には依頼しにくいと感じるかもしれませんが、ひとりで抱え込まずに早めに家族に相談し、解決策について検討することが大切です。

自宅を手放して住宅ローンを整理する方法

通常売却で完済できるか確認する

自宅を手放すと決めた場合には、はじめに不動産会社に査定を依頼して、どのくらいの金額で売れそうかを確認してください。ここで提示された査定額が住宅ローンの残債を上回っている「アンダーローン」であれば、通常の不動産売却によりローンの完済ができます。

オーバーローンなら任意売却を検討する

家の売却価格よりも住宅ローンの残債が多い「オーバーローン」の場合、通常の売却はできません。このケースでは、金融機関の承諾を得てから家を売却する「任意売却」を検討することになります。

競売より任意売却の方が有利になりやすい

任意売却は一般に不動産市場で買い手を探せることから、強制的に売却を行われる「競売」よりも高い価格で売却できる可能性が高いといえます。高値で売れる分、ローンの残債を減らせる点に加えて、近所に事情を知られずに売却活動を行えます。

売却後に残ったローンの返済方法も相談できる

任意売却後にローンが残った場合には、引き続き返済していく必要があります。ただし、返済計画について金融機関と相談することが可能です。月々の返済額は無理のない範囲に設定するといったように、少額ずつの分割返済に応じてもらえるケースが多くなっています。

住み続けたい場合に検討できる方法

リースバックで売却後も住み続ける

リースバックは、自宅を不動産会社などの第三者に対して一度売却を行い、その買主と賃貸借契約を結んだ上で毎月の家賃を支払いつつ、これまで住んできた家に住み続ける方法です。引越しをせず、住環境を維持できる点が大きなメリットです。

リバースモーゲージを利用する

リバースモーゲージとは、自宅を担保として金融機関から資金を借り入れ、毎月の支払いは利息のみとするシニア向けのローン制度です。元金については、契約者が亡くなった後に自宅を売却して一括返済を行うという流れになります。現在契約している住宅ローンからリバースモーゲージに借り換えを行うことによって、毎月の返済負担を大幅に軽減できます。

親族間売買を検討する

親族間売買は、子どもや親戚などに自宅を適正な価格で買い取ってもらい、その売却代金で住宅ローンを返済し、その後は親族に家賃を払いつつ住み続ける、という方法です。気心の知れている親族との取引となることから、第三者に売却を行うリースバックよりも不安なく住み続けられます。

それぞれのメリット・デメリットを比較する

上記の通り、それぞれの方法にメリットがありますが、その反面デメリットもあらかじめ把握しておくことが大切です。

リースバックの場合は売却代金が相場よりも安くなる点や将来的に家賃が上がるリスクがありますし、またリバースモーゲージは利息の負担が続くことから、金利上昇などの影響を受けるというリスクがあります。親族間売買の場合、相場よりも著しく低い金額で売却すると、みなし贈与と判断されて相場価格との差額に対し贈与税が発生する点に注意する必要があります。

任意売却を検討すべきケース

すでに住宅ローンを滞納している

すでに住宅ローンを滞納している場合には、そのまま放置していると競売に進んでいくため、任意売却を検討するべきケースといえます。取り返しのつかない状況になってしまう前に、できる限り金融機関や不動産会社に連絡することによって、任意売却を検討していくことが大切です。

年金だけでは今後も返済が難しい

主な収入源が年金のみとなり、家計を見直しても毎月赤字になるという点が明らかであれば、任意売却を検討することが賢明といえます。無理に返済を続けたとしてもいずれ資金は底をついてしまうため、手元に少しでも現金が残っているうちに対応を行ってください。

自宅を売ってもローンが残る

自宅の売却を決めて査定を依頼したところ、オーバーローンの状態で、売却後もローンが残る場合には、通常の売却を行えないため任意売却を検討することになります。

競売通知や督促状が届いている

裁判所から競売開始決定通知が届いている場合、金融機関から督促状が届いているといった場合にも、いずれ競売が開始されてしまいます。ただし、競売の開札期日の前の日までなら任意売却に切り替えられる可能性が残されています。特に競売開始決定通知が届いている場合には時間がない状態であることから、できる限り早く任意売却の専門家に相談をしてください。

子どもに負担を残したくない

住宅ローンを残したまま亡くなると、それを子どもが相続することになります。親が残した住宅ローンで子どもに負担を残したくないと考えるなら、任意売却も有効な選択肢であるといえます。

もし年金生活のなかでこのような兆候があるなら、早急な防衛策が必要です

手元の貴重な預貯金をローンの補填で切り崩し続けている状態

毎月の年金支給額だけでは返済が足りず、現役時代の貯蓄を削って銀行口座へ入金する生活が常態化しているなら、それは家計が破綻へと向かっている危険なシグナルです。予期せぬ大病や入院といった老後の本当の危機が訪れて現金を失ってしまう前に、早めに専門家へ相談して資産をクリーンに整理するのがもっとも安全な選択肢です。

住宅ローンの滞納がすでに始まってしまっている状態

返済が滞ったまま2〜3ヶ月が経過すると、金融機関はあなたに対する融資契約を打ち切り、保証会社へ一括弁済の請求をかけます。裁判所からの重い封書や競売開始決定通知の書類が届いている場合は、一般公開までのタイムリミットが刻一刻と迫っているため、残された時間は非常に限られています。

子どもへ余計な迷惑や経済的負担をかけたくないと強く願っている状態

自分が年齢を重ねてから住宅ローンのトラブルを一人で抱え込もうとするほど、判断が遅れて事態は泥沼化していきます。高齢になってからの競売処分は精神的なダメージが大きすぎるため、お一人で悩みを抱え込まず、子ども世代や任意売却の専門家へ早めに相談の声を上げることが、結果的に家族全員を守る最善のショートカットとなります。

定年後に住宅ローンを払えないときに避けるべき行動

督促を放置する

金融機関からの連絡や督促状などを無視し続けることは避けるべきです。もし支払いが難しい状況だったとしても、まずは金融機関に正直に状況を説明した上で、今後の返済について相談することが重要です。

退職金をすべて返済に使う

ローンの残債を少しでも減らしたいために、退職金を全て住宅ローンの繰上げ返済に使うのは避けたほうが無難です。このことにより手元の現金が枯渇すると、例えば医療費など予期していなかった急な出費に対応ができなくなります。生活費として十分な現金を確保した上で、余剰預金のみを返済に充てることが大切です。

カードローンで補填する

カードローンや消費者金融でお金を借り、住宅ローンの支払いや生活費の不足分を補うのも避けるべきです。たとえ一時的にしのげたとしても、結果的に多重債務に陥ってしまう可能性があるためです。

家族に相談せず一人で抱え込む

「家族に心配をかけたくない」という思いから、住宅ローンの問題を家族に隠して一人で抱え込むこともよくありません。この場合、問題が発覚した時には自宅が競売にかけられる直前、といった状況も考えられます。早い段階で家族に打ち明けて世帯全体で収入を見直す、家の売却を検討するといった対策について話し合いを行ってください。

競売開始後まで判断を遅らせる

「きっとなんとかなるだろう」と何も対策せずに問題を先延ばしにするのも避けるべき行動です。競売の手続きが進むほど、任意売却などの対策を取れる時間や選択肢も失われていくことになるためです。住宅ローンの支払いが苦しいと感じたら、滞納前に金融機関や専門家に相談することが重要です。

まとめ

定年後に年金収入だけで現役時代の高額な住宅ローンを払い続けるのは限界があり、大切な老後資金を返済で使い果たせば、いずれ口座がショートして強制的な競売処分へと乗せられてしまいます。破産へ直行する前に、市場で高く売って借金を減らす任意売却や、賃貸として今の環境を維持できるリースバックを活用し、現役時代の負債をクリーンに精算することが極めて重要です。

裁判所の手続きは、あなたが決断を先延ばしにしている間にも機械的に進み、選べる選択肢を奪っていきます。手遅れになって老後の大切な財産まで差し押さえられる前に、高齢者の不動産整理と競売回避の実績が豊富なプロの専門窓口へ相談し、お金の不安がない安心な老後のリスタートラインを引き直しましょう。