ペアローンも任意売却できる

任意売却とは

任意売却とは、家の売却価格よりも住宅ローンの残債が上回っている「オーバーローン」と呼ばれる状態だったとしても、金融機関（債権者）の同意を得て不動産を売却できる仕組みです。通常は、ローンを完済しなければ抵当権を抹消できないために家の売却を行えませんが、任意売却では売却した代金をローンの返済に充てることを条件として抵当権が解除されます。所有者が2人いるペアローンでも、権利関係が複雑にはなるものの任意売却ができなくなるわけではありません。

通常売却・任意売却・競売の違い

ここで「通常売却」「任意売却」「競売」の違いを紹介します。任意売却は競売と比較するとさまざまな面でメリットがあるといえますが、債権者の合意や買主を見つけることが必要となるため、必ずしも成立するとは限らず、希望価格で売却できる保証はない、という点を念頭に置いて話を進めていく必要があります。

	通常売却	任意売却	競売
完済の可否	必須（売却代金または自己資金）	完済できなくても可能（残債は残る）	完済できなくても強制売却
債権者の承諾	不要	必須（抵当権抹消の合意）	裁判所の権限で実行
売却方法	市場で一般向けに販売	市場で一般向けに販売	裁判所による入札
価格・引渡時期	売主・買主間で自由に調整可能	債権者の提示額・引渡時期に制約あり	市場価格より安価・強制退去
売却後の残債	残らない（完済するため）	残る（無理のない範囲で分割返済等）	残る（一括請求のまま）

ペアローンの一方が返せないと、もう一方はどうなる？

2本のローンと、相互の保証・担保関係を確認する

ペアローンとは、1つの物件を購入するにあたり、夫婦それぞれが別の住宅ローンを契約する仕組みとなっています。1本のローンを共同で借りる「連帯債務」とは異なり、ローン契約が2本存在する点が特徴です。ただし、多くの場合に夫は妻のローンに対して、また妻は夫のローンに対してお互いに連帯保証人となる契約を結んでいるため、相手の返済義務に対しても全額の保証責任を負っている、ということになります。

相手への請求や競売につながる可能性がある

もし夫婦のうち一方が返済不能に陥ってしまった場合、夫婦のもう一方は自分のローンに加えて、連帯保証人として相手のローン残額も返済する義務が生じます。たとえ自分が契約したローンを問題なく支払っていたとしても、相手が滞納してしまった場合には無関係ではいられません。

そして、最終的にいずれかのローン返済が滞ってしまった場合には、物件全体が競売にかけられるリスクがあります。

離婚や家の名義変更だけでは返済・保証の責任は消えない

ペアローンを組んだ夫婦が離婚をする際に、2人の間で「離婚後は夫がローンを返済していく」「家の名義は妻単独にする」と決めたとしても、金融機関とのローン契約や連帯保証人の責任が自動的に消えるわけではありません。

この場合には、金融機関から同意を得たうえで契約を変更するか、ローンを完済しない限りは、返済や保証の責任が消えないため、相手の返済が滞ってしまうと自分に請求がくるリスクが残り続けます。

任意売却が必要か判断するために確認すること

夫婦それぞれのローン残高・売却見込額・諸費用を比較する

任意売却を検討する前に、まずは夫婦それぞれが組んでいる2本分のローン残高を合計します。それぞれのローン残高は、金融機関からの返済予定表や残高証明書で確認ができます。その合計額と不動産会社による査定額を比較し、さらに仲介手数料など売却費用を差し引いた残りの金額でローンの返済が可能かを試算します。

もし売却額が残高を下回ったとしても、不足分を自己資金で補うことでローンの完済ができるケースでは、任意売却ではなく通常売却を行えます。

返済条件の変更・借り換え・団信等で対応できないか確認する

売却を決断する前に、この先の状況が改善できるかどうかを検討します。たとえば一時的な収入減少により返済が厳しくなっているのであれば、金融機関に相談し、返済期間延長や一定期間の減額（リスケジュール）ができないかを確認します。

また単独名義への借り換えも選択肢のひとつといえますが、厳しい収入審査の通過が必要です。さらに、団体信用生命保険についても、加入内容と支払い条件を確認しておくことが求められます。

ペアローンの家を任意売却するための条件

家全体の売却には共有者全員の同意と協力が必要

ペアローンを組んでいる場合、その物件は夫婦の共有名義となっています。このような場合、家全体を売却するには共有者全員（夫婦両方）の同意と協力が必要となります。

ただし、単に口頭で売却に同意したことを確認するだけではなく、本人確認や書類の用意、売買契約の締結、物件からの退去と引き渡しに至るまで、共有者全員が協力しながら手続きを進めていく必要があります。

2本のローンに関係する債権者と抵当権抹消を調整する

ペアローンを組んでいる場合には、2本のローンそれぞれに抵当権が設定されています。そのため、2本のローンに関係する債権者（金融機関や保証会社、債権回収会社など）から任意売却についての許可と抵当権抹消の同意を得る必要があります。

また金融機関が同じだったとしても2本の契約を確認し、それぞれのローン残高に対して売却代金をどう配分するかも、債権者との間で合意を取り付けなければなりません。

自分の持分だけ売ってもローン問題を解消できるとは限らない

家の売却について、相手の同意が得られない場合「自分の持分のみ売りたい」と考える人もいるでしょう。しかし、持分のみの売却は買い手がつく可能性が低い点などから、難しい選択肢であるといえます。さらに持分のみを売却しても、相手のローンに対する連帯保証人としての責任は解除されないため、根本的なローン問題の解決につながるわけではありません。

債権者の承諾や買主が得られなければ成立しない

任意売却は必ずしも成功するとは限らない点も、念頭に置いておく必要があります。例えば債権者が希望する売却価格が高すぎるために買主が見つからないなど、条件面で折り合いがつかないと成立させるのは難しいでしょう。また、共有者の協力が得られない、すでに競売の手続きが進行しているケースでも、任意売却を行うことが困難になります。

任意売却後の残債と夫婦それぞれの負担

売却後も、それぞれの残債と保証責任が残る場合がある

任意売却によって家を手放し、抵当権が抹消されたとしても、売却代金で返しきれなかったローンの残債は借金として残ります。たとえ夫婦間で「残りの借金は半分ずつ負担する」と決めたとしても、金融機関に対するそれぞれの返済義務や連帯保証人としての責任が自動的になくなるわけではありません。

売却代金の配分と売却後の返済条件を確認する

ローン残債の金額は、単に「ローン残高の合計」から「売却代金」を引いた残りを折半するわけではありません。家を売却した代金がそれぞれのローンに対してどう充当されたかにより、夫婦それぞれの残債額が変わってきます。 売却後に残った債務は、債権者と協議の上で収入や生活状況に応じ、無理のない範囲での分割返済を決める方法が一般的に行われています。

残債も返せない・相手が自己破産した場合は弁護士へ相談する

任意売却後の分割返済すら厳しいケースや多重債務を抱えている場合、自己破産や個人再生などの債務整理を選択するケースもあります。ただし、配偶者が自己破産して返済義務が免除されたとしても、連帯保証人となっている自身の責任まで自動で消滅するわけではありません。このような状況においては、弁護士への相談が不可欠です。

離婚・別居で任意売却が進まない場合の対処法

相手が売却に反対している・連絡が取れない場合

ペアローンを組んでいる家の場合、売却を行うには夫婦双方の合意が必要となるため、相手が売却に反対している・そもそも連絡が取れないといった状況に陥ることもあります。ただ、この場合でもまずは1人で任意売却の専門業者などに相談を始めることはできます。不動産会社が間に入り売却の調整を行うこともできますが、もし売却そのものに強く反対しているなど法的なトラブルに発展している場合には、弁護士を代理人として立てて交渉を進めることが必要となります。

離婚前後に、売却・退去・費用負担を取り決める

売却に向けて、ローンの残債や持分、売却方針、退去時期、費用、売却後の負担をあらかじめ整理しておくことも大切です。これらの協議は離婚の成立を待たずに始められますし、すでに離婚が成立していたとしても任意売却の検討を行えます。

一本化の審査に通らない・どちらかが住み続けたい場合

離婚後もどちらかがそのまま家に住み続ける場合には、ローンを単独名義に借り換える（一本化する）ことが求められますが、審査に通らない場合には売却も含めた再検討が必要となります。

どうしても住み続けたい場合には、不動産会社や投資家などに家を買い取ってもらった上で賃貸借契約を結び、家賃を支払いながら住み続ける「リースバック」という選択肢もありますが、家賃や契約期間、ローン残債、債権者の承諾について確認することが必要があります。

ペアローンの任意売却を進める手順と必要な費用

契約内容と滞納・通知の状況を整理して相談する

まず、任意売却を扱う不動産会社への相談を行います。その場合には、契約書、返済予定表、残高資料、登記情報、収支、督促状・競売関係の通知などを確認します。資料が全て揃っていなかったとしても相談はできるため、まずは早めに動くことが大切です。

査定と共有者・債権者の調整を進める

実際に売却を進める場合には、不動産会社が物件の査定を行って売却方針を立てます。さらに共有者（配偶者）の協力を得るために売却意思の確認を行うとともに、債権者に対して任意売却の申し出を行い、条件確認を行っていきます。手続きの具体的な順序は、債権者の手続きに合わせながら対応していきます。

販売・売買契約・決済・引渡しを進める

債権者の同意が得られたら、物件の買主を探すことになります。購入希望者が現れたら、債権者に売却価格と代金の配分案について提示を行い最終的な承諾を得た上で、売買契約の締結を行います。その後、決済日に売却代金でローンを返済し、抵当権を抹消して買主に物件を引き渡します。もし競売が進行している場合には、改札日の前日までに手続きを終える必要があります。

仲介手数料・登記費用・引越し費用を確認する

任意売却の場合には、不動産会社へ支払う仲介手数料や抵当権抹消のための費用などは原則として物件の売却代金の中から控除されますので、持ち出し資金は不要なケースが多いといえます。ただ、引越し費用は債権者の裁量によるため、必ずしも売却代金から控除されるとは限りません。「自己負担なし」や「引越し代金が確保できる」といった点が保証されているわけではない点に注意が必要です。

ペアローンと任意売却についてよくある質問

まだ滞納していなくても任意売却の相談はできる？

ローンの返済が苦しく、将来的に滞納してしまう可能性が高い場合には、まだ滞納していない段階でも不動産会社などに相談することが可能です。早めに相談することによって選択肢を広げられるメリットもあります。

任意売却すると、今後ローンを組めなくなる？

任意売却そのものが原因で、今後ローンが組めなくなるわけではありません。ただし、任意売却に至るまでに「ローンの長期延滞」や保証会社による「代位弁済」、売却後の「債務整理」といった事実が信用情報機関に登録されることで、結果として5〜7年程度新規のローン審査に通りにくくなります。

任意売却の成功率はどれくらい？

任意売却の成功率は個別の事情で大きく変動するため、一律の数字で判断はできません。共有者の協力や売却価格、債権者の承諾、残された期間など、自分のケースで成立する見込みがあるかを専門業者に確認することが重要です。

離婚するとオーバーローンになる？売却益が出たらどうする？

「オーバーローン」とは、ローンの残高が売却価格を上回っている状態を指します。そのため、離婚によって自動的にオーバーローンになるわけではありません。もし家を高く売却できてローンを完済し、手元に売却益が出た場合には、その金額を夫婦の共有財産として財産分与の対象にできます。

まとめ｜ペアローンが返せないときは、2本の契約と売却条件を確認しよう

ペアローンを組んだ家でも、任意売却を検討できます。ただし共有者と債権者との調整が必要である点や、売却を行った後も残債への責任が残るといった点に注意が必要です。

まずは現在のローン残高と査定額を把握し、配偶者との連絡状況を整理した上で、任意売却の実績が豊富な不動産会社や弁護士に相談を行うことがおすすめであるといえます。